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土地工作
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湖南省土地市场交易规则2015-10-15 2015-10-15

湖南省土地市场交易规则2015-10-15

第一条 为规范土地市场交易行为,建立统一、开放、竞争、有序的土地市场,根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《湖南省土地市场管理办法》以及相关法律、法规和规章的规定,结合本省实际,制定本规则。

第二条 本省行政区域内的国有建设用地使用权(以下简称国有建设用地)出让以及国有建设用地转让、出租、抵押和改变土地利用条件等交易适用本规则。法律、法规和规章另有规定的,从其规定。

第三条 县级以上人民政府国土资源行政主管部门负责本行政区域内土地交易管理。

县级以上人民政府设立的土地交易机构,隶属于同级国土资源行政主管部门,具体办理土地交易相关工作,履行下列职责:

(一)实施国有建设用地招标、拍卖、挂牌出让以及其他方式的土地交易;

(二)受托办理已出让国有建设用地的转让、出租、抵押等交易;

(三)受托办理依法流转的集体建设用地使用权交易,包括乡镇企业用地的转让、互换、作价入股、抵押等交易;

(四)承办土地交易的招商、展销、洽谈等活动,提供土地供求信息等服务;

(五)主管部门委托的其他事项。

第四条 国有建设用地出让,由市、县国土资源行政主管部门自行组织或者指定土地交易机构组织实施。

依法应当进入土地有形市场公开交易的其他土地交易,应当由土地交易机构组织实施。

第五条 土地交易机构应当设立交易大厅,具备交易的基本条件,建立完善的工作制度和管理制度,并将土地交易规则、运作程序、服务承诺、收费标准、工作人员守则等在交易大厅显著位置张挂和展示。

第六条 土地交易应当依法进行并遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。

第七条 主持招标、拍卖、挂牌出让土地交易活动的人员,应当取得国土资源部土地招标、拍卖、挂牌主持人资格。

第八条 市、县国土资源行政主管部门应当依据供地计划制订国有建设用地出让计划,并将经批准的国有建设用地出让计划向社会公布。有条件的地方可以根据供地进度安排,分阶段将国有建设用地出让计划细化落实到地段、地块,并将相关信息及时向社会公布。国有建设用地出让计划以及细化的地段、地块信息应当同时通过中国土地市场网公布。

第九条 有以下情形之一的国有建设用地出让,应当采用招标、拍卖、挂牌方式。

(一)供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的;

(二)其他土地出让计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;

(三)划拨土地使用权转让或者改变用途,《国有土地划拨决定书》约定或法律、法规、规章等明确应当收回土地使用权,实行招标、拍卖、挂牌出让的;

(四)出让土地使用权改变用途,《国有建设用地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权,招标、拍卖、挂牌出让的;

(五)法律、法规、规章明确应当招标、拍卖、挂牌出让的其他情形。

第十条 有下列情形之一的国有建设用地出让,应当采用拍卖、挂牌方式:

(一)以获取最高出让价款为主要目标,以出价最高为条件确定受让人的;

(二)对土地使用者资格没有特殊限制,一般单位和个人均可能有受让意向的;

(三)对土地用途无特殊限制及要求的;

(四)其他适宜采用拍卖、挂牌方式出让土地使用权的。

第十一条 有下列情形之一的国有建设用地出让,可以采用公开招标方式:

(一)具有特定的社会、公益建设条件或其他综合目标的;

(二)土地用途受严格限制,可能仅少数单位或个人有受让意向的。

对土地使用者有严格限制和特别要求的,可以采用邀请招标方式。

第十二条 招标以公开招标为主;投标人少于三个的,招标人应当重新组织招标或转换为挂牌出让方式。

第十三条 有下列情形之一的国有建设用地出让,可以采用协议方式:

(一)工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以外用途的土地,其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;

(二)划拨土地使用权人不改变原土地用途等土地使用条件,且符合规划,申请办理出让手续的,报经市、县人民政府批准后,可以采取协议出让;划拨土地使用权人根据城市规划要求,必须改变土地用途等使用条件的,报经市、县人民政府批准,可以办理协议出让手续,但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权公开出让的除外;

(三)已出让的非住宅建设用地使用权期间届满,土地使用权人申请续期,经审查准予续期的,可以采取协议方式,但法律规定应当收回土地使用权的除外;

(四)已出让土地宗地周围的零星地块不能进行单体设计和单独使用的,可以参照市场价格协议出让,补缴土地出让价款;

(五)出让国有建设用地改变土地用途等,且不符合收回条件的,报经市、县人民政府批准,可以补办协议出让手续,补缴改变用途的土地出让价款。

(六)法律、法规、规章明确可以协议出让的其他情形。

协议出让的主要资料应当报上一级国土资源行政主管部门备案。

第十四条 土地招标、拍卖、挂牌出让的前期准备工作,按以下规定办理:

(一)国土资源行政主管部门提供土地权属资料、交易条件、测绘成果、评估报告等;

(二)国土资源行政主管部门向城市规划行政主管部门申请规划定点;

(三)城市规划行政主管部门进行规划定点并向国土资源行政主管部门下达规划条件;

(四)国土资源行政主管部门编制供地方案;

(五)国土资源行政主管部门会同有关部门编制土地出让方案;

(六)供地方案报县级以上人民政府批准,土地出让方案报市、县人民政府批准;

(七)按招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权程序组织实施。

第十五条 国有建设用地出让公告由国土资源行政主管部门或者授权土地交易机构公开发布。招标拍卖挂牌出让须附加条件的,应符合相关法律法规和政策的规定并遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

公告以土地有形市场和中国土地市场网(www.Landchina.com)为基本载体。较大宗地、重要地块应当同时通过国土资源网站和当地主要媒体、报纸进行公告。公告应当注明起始时间,公告发布时间不得迟于公告起始时间。网站、报纸媒介发布公告时间不一致的,以中国土地市场网公告时间为准。因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的,应在招标、拍卖、挂牌截止日前作出,并在原发布拍卖公告的媒体上发布相应公告,截止日顺延,顺延时间必须保证更改公告日期至截止日不少于10日。竞买人可以在申请截止日以前变更、修改或者撤销竞买申请。

第十六条 土地交易机构应当为竞投人或者竞买人查询有关可以公开查询的情况提供便利,但依法应当保密的除外。

第十七条 委托人、权益人或者民事关系第三人在委托前已就测绘、评估、财产处置、地面附着物处理、地上地下空间设施和相邻关系等与土地交易相关的法律、技术问题,以自己的名义制作技术成果和形成民事法律文书,在不影响土地使用权依法交易的情况下,可以作为委托附属应用材料。

委托人之间、委托人与第三人之间、第三人之间就腾地移交、地上地下空间设施利用、相邻权益、财产处置等订立的合法民事协议,可以作为交易附件。

第十八条 国有建设用地出让前应当处理好土地的产权、安置补偿等法律关系,完成必要的前期开发,具备建设用地条件。

城市建成区存量建设用地上的建筑物、构筑物确需连同国有建设用地招标、拍卖、挂牌出让的,其保留房屋应当经市、县规划行政主管部门审查认定。

第十九条 为实施城市规划,拟交易的土地应当依法设置规划条件,城市主次干道两侧和特别规划地段,有条件的,应当带建筑设计规划方案进入土地交易程序。

第二十条 为实施城市规划需要,规划行政主管部门要求将拟招标、拍卖、挂牌土地相邻的土地统一开发的,可凭规划定点通知书、定点蓝线图,一并纳入招标、拍卖、挂牌出让。

第二十一条 对已采取招标、拍卖、挂牌方式出让而没有成交的国有建设用地,在重新组织招标、拍卖、挂牌出让时,原编制的出让文件中有效部分可以继续利用。原编制的资料有变动的,应当按法定权限履行批准手续。

第二十二条 土地交易的有关文书,可以采取直接、邮寄等方式送达;拒绝签收的,可以依法留置送达;受送达人下落不明或者以其他方式无法送达的可以公告送达。

第二十三条 国土资源行政主管部门或者土地交易机构应当与中标人、竞得人签订成交确认书。土地交易中招标、拍卖、挂牌活动结束后,国土资源行政主管部门或者土地交易机构应在10日内将招标、拍卖、挂牌出让结果在发布出让公告的相应场所、媒体公示。公示期限为10日。

招标、拍卖、挂牌出让国有建设用地活动结束后,国土资源行政主管部门应当按照有关规定与中标人、竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》,并依法做出行政许可决定,核发建设用地批准书以及用印宗地勘测定界图(包括附件测绘成果)。在国有建设用地受让人缴清全部土地出让价款和有关税费后,方可按照有关规定依法办理土地登记手续,领取国有建设用地使用权证书,取得用益物权。

第二十四条 有下列情形之一的,土地交易机构应当及时中止交易活动:

(一)出让公告或者须知有误,明显误导交易参与人的;

(二)交易场所秩序混乱,影响交易正常实施或者交易参与人之间发生重大争议的;

(三)利害关系人提出涉及土地产权争议,且提供合法书面证明材料的;

(四)交易材料需要进一步查证核实的;

(五)《湖南省土地市场管理办法》第十四条所列情形;

(六)依法应当中止土地交易的其他情形。

前款规定情形消除后,土地交易机构应当及时恢复交易活动,交易期限顺延。

中止或者恢复土地交易应当及时宣布并向土地交易有关各方送达书面通知。

第二十五条 有下列情形之一的,国土资源行政主管部门报原批准供地的人民政府批准废止交易:

(一)竞得人拒绝签订《成交确定书》或者《国有建设用地使用权出让合同》的;

(二)竞得人拒绝在约定时限内全额缴纳土地价款的;

(三)交易过程存在过错,证实损害了对方或第三人合法权益的;

(四)法律、法规规定交易无效的其他情形。

第二十六条 土地交易因下列情形而终止:

(一)土地交易程序完成;

(二)土地交易的主体或者客体灭失;

(三)土地利用所依据的客观情况在交易过程中发生重大变化,确实需要终止交易的;

(四)不可抗力;

(五)其他法定情形。

第二十七条 土地使用权人委托土地交易机构办理土地交易的,应当提供合法的权属主体资格证明材料或者其他有权处分该国有土地使用权的证明材料。

第二十八条 土地交易机构受托办理土地交易的,应当与委托人就委托事项签订书面合同。委托合同一般应当包括下列内容:

(一)委托方和受托方的名称、住所;

(二)委托交易宗地的基本情况;

(三)委托交易服务事项;

(四)委托交易服务的要求和标准;

(五)委托服务费用;

(六)违约责任;

(七)纠纷解决方式;

(八)双方约定的其他事项。

土地交易机构应当提供委托合同格式文本。委托人与土地交易机构签订的委托合同在协商一致的原则下可以对格式文本进行补充。

第二十九条 国有建设用地转让包括出售、互换、赠与、继承、作价出资入股、合营联建等。

第三十条 出让土地使用权的转让,应当具备下列条件:

(一)领有国有建设用地使用证;地上有建筑物、其他附着物的,还应当有房屋所有权证;

(二)已缴清土地使用权出让价款;

(三)已按照土地使用权出让合同约定进行投资开发,属于项目投资的,应完成投资额的25%;属于房屋建设工程的,应完成房屋建筑工程三分之一以上;

(四)不改变出让合同规定的土地用途并符合城市规划要求;

(五)其他符合法律、法规规定的条件。

第三十一条 共有土地使用权的共有人转让土地使用权,应当依法经其他共有人同意。其他共有人在同等条件下有优先购买权。

第三十二条 土地使用权转让双方应当签订土地使用权转让合同,并持土地使用证、土地出让合同,土地转让合同等其他文书资料,向土地所在地的国土资源行政主管机关申请办理土地使用权变更登记手续。

地上建有房屋的,转让双方应当同时向房屋所在地的房产管理部门申请办理房屋产权变更登记手续。

以赠与、继承方式转让土地使用权的,应当提供公证文件及其他相关文件资料。

第三十三条 土地使用权转让时,转让双方议定的转让价格低于标定地价的80%的,市(县)以上人民政府或者委托其土地储备机构可以行使优先购买权。

第三十四条 改变土地利用条件,是指改变土地用途、性质、容积率、投资强度等依法限定或者依合同约定的相关条件。

改变土地用途,是指现时土地用途与原出让或划拨土地使用权时确定的土地用途对应《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)发生了变化,或者同一宗地部分用途与宗地出让或划拨土地使用权时确定的土地用途对应《土地利用现状分类》发生了变化。

第三十五条 改变土地用途应对地价重新定价,如新地价高于原地价的,应按规定补交地价,或重新进行招标、挂牌、拍卖。改变土地二级分类用途应当通过土地有形市场重新确定地价后再变更登记。改变三级分类用途,地价基本不变,可以直接进行变更登记。

第三十六条 改变容积率、建筑密度、绿化率等土地利用条件的,应当调整相应地价并依法办理变更手续。

第三十七条 违反本规则规定进行土地交易的行为,由国土资源行政主管部门按照国家法律、法规、规章的有关规定予以处罚,有关机关不得为其办理有关审批、登记手续。

第三十八条 土地交易纠纷,交易各方当事人可协商解决,也可提请仲裁机构仲裁或者依法向人民法院起诉。

委托人、竞投竞买人之间、以及民事关系第三人之间在招标、拍卖、挂牌出让国有建设用地活动进行中发生争议或者提出异议,土地交易机构依照本规则中止交易活动的,可以由当事人进行协商。协商达成协议的,恢复招标、拍卖、挂牌出让活动;协商不成的,终止招标、拍卖、挂牌出让活动,由当事人自行提起诉讼。招标、拍卖、挂牌出让活动中因争议造成的损失,依人民法院生效判决处理。

第三十九条 因不可抗力、保护国家利益、社会公共利益等原因或者进行中发生法律、技术问题,可以依照本规则中止或者终止土地交易活动。当事人发生争执的,可向上一级国土资源行政主管部门申诉或者依法向人民法院起诉。

第四十条 国有建设用地交易活动进行中,人民法院、检察院和公安、监察机关送达冻结、财产保全、扣押协助执行通知书和监察建议书,经说明告知仍要求协助执行的,按协助执行通知书和监察建议书执行。土地交易机构接到司法机关变卖处置土地资产的通知后,应当依法依规做好扣押土地资产的处置工作。

第四十一条 中标人、竞得人拒绝签订《成交确认书》或者《国有建设用地使用权出让合同》的,竞买保证金不予退还,按有关规定扣除交易服务费用后上缴财政。

第四十二条 中标人、竞得人未按《国有建设用地使用权出让合同》约定期限付清土地价款的,国土资源行政主管部门有权解除合同,报市(州)、县(市)人民政府收回土地使用权,保证金、交易服务费用不予退还,并可按照《国有建设用地使用权出让合同》约定请求违约赔偿。已交付的土地价款在扣除违约赔偿后给予退还。中标人、竞得人新建建筑物、构筑物在规定期限内自行拆除,逾期不拆除的无偿收归国家所有。

中标人、竞得人已按《国有建设用地使用权出让合同》约定期限付清土地价款,国土资源行政主管部门未按《国有建设用地使用权出让合同》约定提供土地使用权的,中标人、竞得人有权解除《国有建设用地使用权出让合同》,由国土资源行政主管部门退回已交付的土地价款。中标人、竞得人可以按《国有建设用地使用权出让合同》约定请求违约赔偿。

第四十三条 委托人不履行委托书承诺事项或拒绝交付土地(含拒签交地协议)的,应当依法承担违约责任。

第四十四条 竞投、竞买人以弄虚作假、欺骗手段非法取得土地使用权的,由有关部门依职权撤销批准文件,责令退回非法占用的土地,并依照有关法律法规的规定处理。

第四十五条 竞投、竞买人之间恶意串通,情节严重,造成不良后果的,由有权机关立案查处;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十六条 应当以招标、拍卖、挂牌方式出让国有建设用地而擅自采用协议方式出让或擅自改变供地方式的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十七条 承办土地交易的国家工作人员在土地招标、拍卖、挂牌等土地交易活动中,接受贿赂、泄露秘密、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十八条 土地交易机构在土地交易过程中,违规操作给土地交易当事人造成经济损失的,应当参照国家赔偿法承担赔偿责任。

第四十九条 网上交易技术规范依据本规则另行制定。

第五十条 本规则自二OO九年一月一日起施行。